与二手房市场评估有关的一系列法律问题

来源:网络  时间:2020-05-23 09:38:25

折旧费是指房屋建筑价值的平均损失。由于二手房的使用会出现损耗,也会出现折旧费的问题。今天,让我们看看如何评估二手房的折旧费。二手房...

折旧费是指房屋建筑价值的平均损失。由于二手房的使用会出现损耗,也会出现折旧费的问题。今天,让我们看看如何评估二手房的折旧费。二手房评估方法、法律问题以及评估房价原因的知识点。我希望它能对每个人都有帮助!

住房折旧是住房价格补偿的形式,也就是住房的折旧成本。折旧费是指房屋建设价值的平均损失。在长期使用房屋时,虽然原有的物理形态保持不变,但由于自然磨损和人工磨损,其价值将逐渐降低。这一部分因磨损而减少的价值以货币形式表示,即折旧费用。确定折旧费用的依据是建筑成本、剩余价值、清洁成本和折旧寿命。

(一)建筑成本是折旧费用核算的基础,由建筑中必要的物质消耗、劳动报酬、税收和利润组成,是住宅管理中的进货价格。

它只应是房屋本身的购买价格,不应包括其他成本,因为房屋的使用寿命长达数十年,甚至百多年,所以价格在这么长时间内变化很大,所以一般不是按原来的成本计算,而是以重置为基础,即在实际情况下重建这类房屋所需的货币开支。

2。房屋的剩余价值是指房屋长期使用并失去使用价值后,剩余建筑材料的价值。清理费用是拆除和清理破败房屋时所支付的人工和设备费用,应作为使用房屋的额外费用列入费用。一般来说,扣除清洗成本后的剩余价值是净剩余价值,简称剩余价值。因为它只占房屋价值的一小部分,而且只能在房屋报废后才能得到,所以不能与原来的价值相比较。

在计算中,使用了根据当前工资和材料价格水平进行预测和估计的方法,有时还使用剩余价值率的参数,即剩余价值与原始价值的比率,用于计算折旧。各类结构建筑的残余率一般为:钢筋混凝土结构0,砖混结构2%,砖木结构6%,砖木结构4%,砖木结构3%,简单结构0。

3。使用寿命是指房屋在外界物理化学因素作用下的物理形态,造成有形的磨损;在有形的磨损下,房屋可以维持正常的使用寿命,即使用寿命。使用寿命是由房屋的结构和质量决定的自然寿命。折旧期是指住房价值转移的年限,它是由社会经济条件在使用过程中所必需的社会平均使用寿命或经济寿命所决定的。折旧寿命不仅与使用寿命有关,而且还受无形损耗的影响。

国有企业固定资产折旧试行条例明确规定,对住房等固定资产的折旧,应当采用平均年率折旧法,即定额折旧法。

在二手房评估中,通常有以下评估方法:

1.成本法;

2.租金收入法;

3.市场比较法。

大多数评估机构一般选择市场比较法来评估条件下的住房。

市场比较法是指选择至少三个或三个以上的市场实例,如地点、住房年龄、户型等,然后根据评估房屋的具体情况,根据实例的价格进行适当的修正,以估计被评估二手房的客观合理价格或价值。修改价格的因素包括:该地区的繁荣、交通便利、地区环境、景观、公共配套设施的完备性、城市规划的局限性、房屋的大小和形状、道路状况、基础设施的完整性、土地形成程度、地形、地质和水文条件、规划和控制条件以及土地使用权年数。新旧程度的房屋、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、地板、定位等。

1.通过评估,买方知道该房屋是否物有所值;

2.业主通过估价了解其房屋的市场价值;

3.房地产经纪公司通过住房评估向客户推荐公平的指导价格;

4.评估公司通过评估向金融机构提供住房价格指导。